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任务1　准备知识的学习1

过程1.1　了解房地产估价机构1

1.1.1 了解什么是房地产估价1

1.1.2 了解房地产估价的估价目的2

1.1.3 了解房地产估价机构资质管理的有关规定2

1.1.4 了解房地产估价机构估价活动的有关管理规定3

1.1.5 了解违反《房地产估价机构管理办法》的法律责任4

1.1.6 了解房地产估价机构的具体情况5

过程1.2　认识房地产和房地产价格6

1.2.1 从专业角度认识房地产6

1.2.2 了解估价对象房地产的存在形态7

1.2.3 了解估价对象房地产的类型7

1.2.4　认识各种房地产价格类型9

1.2.5 了解影响房地产价格的因素12

任务2　收集估价资料15

过程2.1 明确收集资料的内容15

2.1.1 日常市场调查16

2.1.2　个案市场调查16

过程2.2　收集所在城市房地产价格水平及走势方面的资料17

2.2.1 房地产均价和房地产价格指数17

2.2.2 收集所在城市房地产均价和房地产价格指数17

过程2.3　收集所在城市的基准地价18

过程2.4　收集所在城市房屋租金参考价19

过程2.5　收集交易实例21

2.5.1 了解收集交易实例的途径21

2.5.2 制作交易实例调查表21

2.5.3 建立交易实例库23

过程2.6　收集当地的建筑工程造价信息24

过程2.7　收集当地房地产交易税费25

任务3　获取估价业务29

过程3.1　获取估价业务29

3.1.1 房地产估价业务来源29

3.1.2 与客户洽谈30

3.1.3 明确估价基本事项30

过程3.2　签订评估委托合同31

3.2.1 房地产估价委托合同的内容31

3.2.2　签订评估委托合同32

任务4　准备实施评估项目34

过程4.1　实地查勘34

过程4.2　拟定估价作业方案37

4.2.1 确定估价技术路线37

4.2.2　预计所需的时间、人力38

4.2.3 确定估价作业步骤和时间进度安排38

过程4.3　收集估价项目所需资料39

过程4.4　选定估价方法42

任务5　评估住宅房地产转让价格43

过程5.1 明确测算的步骤43

5.1.1 市场法的基本原理43

5.1.2　确定测算的步骤44

过程5.2　选取可比实例44

5.2.1 明确选取可比实例的要求44

5.2.2　选取估价对象的可比实例45

过程5.3　建立价格可比基础46

5.3.1　建立价格可比基础的要求46

5.3.2 为可比实例建立价格可比基础46

过程5.4　进行交易情况修正46

5.4.1 分析造成成交价格偏差的因素47

5.4.2　进行交易情况修正47

过程5.5　交易日期调整48

5.5.1 了解交易日期调整的含义48

5.5.2　进行交易日期调整48

过程5.6　房地产状况调整50

5.6.1 明确房地产状况调整的内容50

5.6.2　房地产状况调整的方法50

5.6.3　进行房地产状况调整51

过程5.7　求取比准价格51

5.7.1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法51

5.7.2 求取可比实例比准价格51

过程5.8　求取最终比准价格52

过程5.9　确定评估价格52

任务6　评估商业房地产投资价值54

过程6.1 明确测算的步骤54

6.1.1 收益法的基本原理54

6.1.2　确定测算的步骤56

过程6.2　预测商铺的年净收益56

6.2.1 净收益测算的基本原理56

6.2.2 区分实际收益与客观收益56

6.2.3　测算净收益57

过程6.3　估算待估房地产的报酬率58

6.3.1 了解估算报酬率的方法58

6.3.2　估算报酬率58

过程6.4　选取合适的公式求算收益价格58

过程6.5　评估价格的审核59

任务7　评估工业房地产抵押价值60

过程7.1　确定成本法评估的操作步骤61

7.1.1 明确房地产价格的构成61

7.1.2 明确成本法基本原理61

7.1.3 确定成本法的操作步骤61

过程7.2　求算土地重新取得价格62

7.2.1 求算土地重新取得价格的思路62

7.2.2 采用基准地价修正法求取土地重新取得价格62

7.2.3 采用市场法求取土地重新取得价格62

过程7.3　测算建筑物重新购建价格63

7.3.1 求取建筑物重新购建价格的方法63

7.3.2　测算建筑物重新购建价格64

过程7.4　测算建筑物折旧64

7.4.1 明确折旧的含义64

7.4.2 了解计算折旧的方法64

7.4.3 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响65

7.4.4 计算折旧65

过程7.5　求取积算价格66

任务8　评估待开发房地产投标参考价格67

过程8.1 明确假设开发法评估的操作步骤67

8.1.1 明确假设开发法的基本原理67

8.1.2 明确假设开发法评估的操作步骤68

过程8.2　选择最佳的开发利用方式68

过程8.3　求取开发周期69

8.3.1 开发经营期的含义69

8.3.2 求取开发经营期的目的和方法70

8.3.3 求取待开发房地产的开发周期70

过程8.4　求取开发完成后的房地产价值70

8.4.1 开发完成后的房地产价值的含义70

8.4.2 预测开发完成后的房地产价值70

过程8.5　测算开发成本、管理费用71

过程8.6　测算销售费用和销售税费71

过程8.7　计算购买该块土地的税费71

过程8.8　计算待估房地产的投标参考价72

任务9　撰写及使用估价报告73

过程9.1 明确估价报告的撰写要求73

9.1.1　估价报告的概念73

9.1.2　对估价报告的总要求74

9.1.3 估价报告的组成和内容74

过程9.2　撰写估价报告77

过程9.3　使用估价报告77

9.3.1 审核估价报告77

9.3.2 出具估价报告77

9.3.3 收取评估服务费77

9.3.4　估价资料归档78

附录1 《房地产估价机构管理办法》80

附录2　住宅房地产转让价格评估报告样例90

参考文献97