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目录1

导论　房地产法体系1

第一节 房地产的相关概念与特征1

一、房地产及其相关概念1

二、房地产的法律特征3

第二节 房地产立法的现状与问题4

一、我国房地产立法的历史回顾和现行体系4

二、房地产现行立法问题、成因和出路6

三、房地产法体系10

第三节 房地产法学习指引12

一、房地产法学研究对象12

二、房地产法学的主要内容——本书的基本结构13

三、房地产法学习指南15

思考题16

第一编 房地产法基础理论19

第一章　我国建设用地基本制度19

第一节 土地分类及其归属利用制度概述19

一、土地分类19

二、我国土地归属制度20

三、土地利用制度是以使用权为核心的制度设计22

第二节 国有城市土地及其分散利用体制23

一、可流转的国家土地使用权制度的创立23

二、城市建设用地的现状与问题25

第三节 农村建设用地及其征用制度29

一、农村土地归属和利用现状29

二、农村土地分类及其利用规范30

三、城乡建设用地的统一问题32

四、农村土地征用制度及其存在的问题33

思考题35

第二章 建设用地土地使用权出让制度和取得方式36

第一节 土地使用权出让36

一、土地使用权出让行为36

二、土地使用权出让法律关系的主体与客体38

三、土地使用权出让合同和使用权登记行为39

四、土地使用权出让的方式41

五、出让合同的履行及其违约责任45

六、出让土地使用权的终止：现行规定及评价46

一、两种划拨土地使用权48

第二节 划拨土地使用权48

二、公益目的划拨土地使用权的基本定性以及与出让土地使用权的区别49

三、传统（或非公益目的）划拨土地的“转轨”51

第三节 取得土地使用权其他方式55

一、租赁取得55

二、间接取得：土地使用权的转让和出租57

思考题60

第一节 房屋基本类型61

一、房屋类型61

第三章　房屋所有权61

二、房屋所有权：民法上的分类62

第二节 土地权利与房屋权利的关系63

一、房屋所有权和土地所有权的两种结合63

二、我国现行制度安排和存在问题65

三、土地使用权终止与房屋所有权的关系67

第三节 公有住房制度及其改革69

一、公有住房制度及公有住房使用权69

二、公有住房制度商品化改革71

三、公有住房的出售及其产权问题73

思考题75

第四章　房地产登记制度76

第一节 房地产登记基本原理76

一、房地产登记基本制度规范76

二、登记的公信力77

三、房地产权取得和变动登记79

第二节 我国现行房地产登记制度及其完善80

一、我国房地产权属登记制度基本规范80

二、我国的房地产登记体系81

三、我国房地产登记基本程序85

四、我国现行房屋登记制度的完善87

思考题89

第二编 房地产开发93

第五章　房屋建筑和房地产开发概述93

第一节 房屋建筑概述93

一、房屋建筑的法律含义93

二、我国私房建筑94

第二节 房地产开发95

一、房地产开发95

二、房地产开发类型96

三、房地产开发过程99

四、房地产开发过程中的法律事务100

第三节 房地产开发企业101

一、房地产开发企业分类101

二、专营房地产开发企业条件102

三、兼营房地产开发企业条件103

四、房地产开发企业的备案与资质管理103

五、外资投资经营房地产104

一、管制理由和管理机关106

第四节 房地产开发行业管制106

二、房地产行业管制的基本原则107

三、房地产行业管制的内容108

四、房地产市场的管理108

思考题109

第六章 建设用地规划管理110

第一节 建设用地规划110

一、建设用地规划和管理：现行法律法规概览110

五、建设用地审查报批制度111

四、使用国有土地进行建设的原则111

三、城乡总体规划111

二、土地利用总体规划111

六、基本农田保护制度112

第二节 城市规划法：城市建设用地规划管理112

一、城市规划法概览112

二、核发选址意见书113

三、核发建设用地规划许可证114

四、建设用地使用规范115

五、违反《城市规划法》的法律责任115

思考题116

第七章　房地产开发项目实施与经营117

第一节 房地产开发项目实施的基本程序117

一、概述117

二、基本程序118

第二节 建筑工程项目招标和投标122

一、现行规定122

二、招标及其实施程序123

三、投标及其主要程序126

四、开标、评标、定标、签订合同128

一、开发项目融资129

第三节 资本运作法律问题129

二、工程造价和工程款133

三、房地产开发项目交易137

思考题139

第八章　房屋建筑质量管理体系和纠纷处理140

第一节 目前我国房屋建筑质量的监督管理体系140

一、对参与企业的资质管理140

二、建筑工程监理制度144

三、建筑行业法律规范体系145

四、房屋竣工验收制度146

一、房屋质量的责任人：现行法规定147

第二节 房屋质量基本规范：现行法规定147

二、房屋质量的责任期限148

三、质量保修期责任的承担151

四、质量保证期内责任事故问题152

第三节 房屋质量投诉和质量纠纷152

一、质量投诉及其行政处理152

二、质量纠纷及其解决途径153

思考题154

一、拆迁法律关系155

第九章　房屋拆迁安置与补偿155

第一节 房屋拆迁及其程序155

二、房屋拆迁的基本原则和程序158

三、拆迁协议160

第二节　拆迁补偿与安置161

一、拆迁补偿161

二、拆迁安置163

三、货币化补偿及其实施166

一、拆迁中的行政责任167

第三节 法律责任167

二、房屋拆迁纠纷及其处理方式169

思考题169

第三编 房产交易173

第十章　商品房预售173

第一节 商品房预售概述173

一、商品房预售的概念173

二、商品房预售的特点174

三、商品房预售的条件175

五、商品房预售款的监管176

四、商品房预售的程序176

第二节 商品房预售合同177

一、预购人资格及其演变177

二、预售合同条款178

三、预售人合同权利保护：预告登记180

四、预购人对预售合同权利的处分183

第三节 商品房预售中的其他问题185

一、商品房预售广告的约束力185

二、商品房预售认购书186

三、预售商品房财产损失保险与还款保证保险189

四、房屋建筑面积的计算与测算191

五、实际交付面积与预售合同约定面积差异纠纷192

思考题193

第十一章　商品房出售194

第一节 商品房出售概述194

一、商品房出售的含义194

二、商品房出售与土地使用权的关系195

四、商品房出售程序196

三、商品房出售条件196

第二节 商品房出售合同197

一、商品房出售合同内容197

二、商品房出售合同的成立与生效时间198

三、免责与限责条款的效力199

四、商品房价款的计价单位199

五、商品房出售人告知义务200

第三节 商品房出售合同履行中的问题201

一、商品房所有权及风险负担转移时间201

二、一房多卖纠纷202

三、商品房买卖合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》204

四、商品房买卖质量纠纷205

五、产权证书附图的效力206

第四节 商品房的包销行为207

一、商品房包销概述207

二、商品房包销行为的法律性质208

三、商品房包销相关问题211

思考题213

第一节 城镇私房买卖215

一、城镇私房概述215

第十二章 其他类型房屋转让215

二、城镇私房买卖216

第二节 房屋赠与218

一、房屋赠与概述218

二、房屋赠与若干问题218

第三节 房屋交换219

一、房屋交换概述219

二、农村房屋转让的限制220

一、农村房屋概述220

第四节 农村房屋转让220

二、房屋交换若干问题220

第五节 房屋所有权有关问题221

一、房屋所有权变动与过户登记的关系221

二、户籍与房屋所有权的关系222

思考题223

第十三章　房屋租赁224

第一节 房屋租赁概述224

一、可租赁房屋范围224

二、房屋租赁合同225

四、房屋租金的种类227

三、房屋租赁期限227

第二节 房屋租赁有关问题研究228

一、房屋租赁合同登记的功能228

二、共有房屋租赁231

三、房屋转租232

四、房屋租赁与房屋抵押的关系236

五、租赁房屋之添附237

六、划拨土地上房屋租赁收益的分配238

七、几种特殊房屋租赁方式238

思考题241

第十四章　房地产抵押242

第一节 房地产抵押基本原理242

一、房地产抵押概述242

二、可抵押房地产的范围245

三、抵押权的设定247

四、房地产抵押权效力范围248

五、房屋抵押权实现方式251

第二节 房地产抵押：现行规定及实践问题252

一、房地产抵押中房屋和土地使用权关系规则252

二、房屋抵押权与典权、租赁权的关系253

三、法定抵押与意定抵押的冲突254

四、多重意定抵押权的冲突255

五、房地产抵押权存续期限和除斥期间256

六、被担保债权与抵押物价值的关系258

七、房屋抵押权与公权力冲突问题259

思考题260

第一节 个人住房贷款概述261

一、我国个人住房贷款体系发展历史261

第十五章　个人住房贷款操作指引261

二、政策性住房贷款262

三、个人住房组合贷款264

第二节 住房公积金贷款265

一、住房公积金概述265

二、住房公积金的缴存266

三、住房公积金的提取和使用267

四、住房公积金贷款条件268

五、职工个人申请住房公积金贷款手续268

七、单位缴存职工住房公积金的义务269

六、住房公积金缴存人的权利269

第三节 个人住房贷款其他相关问题270

一、借款人资格要求270

二、个人住房贷款担保方式271

三、个人住房贷款保险271

四、个人住房贷款费用272

五、利息档次与提前还款273

思考题273

一、房地产价格评估制度274

第一节 房地产价格管理274

第十六章　房地产交易价格管理和税收制度274

二、房地产成交价格申报制度276

第二节 房地产交易中的税277

一、房地产交易中税和费277

二、房地产税主要税种278

三、房地产费的主要种类285

思考题287

第一节 区分所有概述291

一、区分所有制度的产生291

第十七章　公寓式建筑区分所有制度291

第四编 区分所有和物业管理制度291

二、区分所有的基本含义292

三、区分所有的复合性特征294

四、建筑物区分所有类型和认定一般类型296

第二节 自用部分和专有权299

一、建筑物区分所有权的客体：自用部分的范围300

二、专有权301

第三节 共用部分和共有权303

一、共用部分304

二、对共用部分的共有权：与一般共有关系的区别305

三、区分所有权人对共用部分的权利和义务306

四、业主对共用部分的使用权307

思考题309

第十八章　物业管理法律关系310

第一节 物业管理概述310

一、物业管理含义310

二、物业管理法律特征312

三、物业管理内容313

四、物业管理模式313

一、业主314

第二节 物业管理法律关系主体314

二、业主团体316

三、业主委员会319

四、物业管理企业322

第三节 业主团体的最高自治规范——业主公约327

一、业主公约概述327

二、业主公约的性质328

三、业主公约的制订、修改及生效328

四、业主公约的内容330

五、几个相关法律问题330

二、物业管理合同的条款333

第四节 物业管理服务合同333

一、物业管理服务合同的性质333

三、物业管理合同的终止334

四、几个相关法律问题335

第五节 物业管理服务的内容339

一、物的管理339

二、社区管理341

三、物的利用秩序管理343

思考题344