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第一章 房地产企业“营改增”政策解读1

第一节 房地产企业“营改增”的必然性3

一、房地产企业“营改增”是增值税立法的需要3

二、“营改增”是税制发展完善的途径3

三、“营改增”有利于企业提高市场竞争力4

四、2016年全面完成“营改增”4

第二节 房地产企业“营改增”政策解读5

一、“营改增”之后的增值税税制6

二、针对房地产业务的特殊规定19

第三节 “营改增”给房地产企业带来的挑战和机遇21

一、目前我国房地产企业的特点与税负情况21

二、“营改增”对房地产企业的影响22

三、房地产企业实施“营改增”将面临的问题26

四、“营改增”给房地产企业带来的挑战和机遇27

五、“营改增”应对的工作目标及组织管理30

第二章 房地产企业“营改增”后的会计处理35

第一节 会计科目设置37

一、增值税一般纳税人应设置的会计科目37

二、增值税小规模纳税人应设置的会计科目39

第二节 采购业务的会计处理技巧39

一、增值税一般纳税人的会计处理39

二、小规模纳税人的会计处理41

三、采购业务会计处理技巧42

第三节 销售业务的会计处理技巧43

一、增值税一般纳税人的会计处理43

二、小规模纳税人的会计处理45

三、销售业务会计处理技巧46

第四节 特别事项的会计处理技巧47

一、增值税一般纳税人的会计处理47

二、小规模纳税人的会计处理50

第三章 房地产企业“营改增”后的税务处理51

第一节 纳税申报表53

一、增值税一般纳税人需要填报的申报表53

二、小规模纳税人需要填报的申报表79

第二节 发票领用报表83

一、报表种类及表样84

二、填报说明86

第四章 房地产企业“营改增”带来的税务风险87

第一节 税制不同风险和政策不熟风险89

一、税制不同风险89

二、政策不熟风险92

第二节 增值税专用发票管理风险94

一、增值税专用发票的管理要求94

二、违反增值税专用发票的管理要求应承担的责任99

三、增值税专用发票日常管理操作要点101

第三节 增值税税务风险管控103

一、全面梳理各部门业务流程103

二、业务环节具体涉税风险点及应对措施104

三、制定增值税管理内部控制手册110

四、“过渡期”房地产项目应对管理110

第五章 房地产企业“营改增”带来的税负变化115

第一节 计税方法的变化117

一、一般计税方法117

二、简易计税办法119

第二节 销项税额的预计121

一、商品房销售收入的预计121

二、商品房出租收入的预计126

三、收入环节增值税销项税额管控思路129

第三节 进项税额的预计与操作134

一、房地产企业成本构成及上游关联企业“营改增”情况134

二、增值税专用发票是否合规136

三、用于非增值税项目的专用发票139

四、采购环节增值税进项税额管控思路140

第六章 房地产企业“营改增”后的税负控制145

第一节 增值税税负控制技巧147

一、增值税税负率147

二、房地产行业“营改增”后的税负变化149

三、灵活把握进项税额的抵扣时间151

四、供应商的选择与管理153

五、做好六个方面的数据分析154

第二节 房地产企业所得税税负控制技巧156

一、房地产企业所得税纳税评估指标的设计原则156

二、房地产企业所得税纳税评估指标设计156

三、房地产企业所得税纳税评估指标158

四、房地产企业所得税纳税评估案例158

第三节 土地增值税税负控制技巧163

一、土地增值税简介163

二、土地增值税税负率水平163

三、税负控制技巧164

四、小产权房是否缴纳土地增值税176

第三节 其他常用税负控制技巧179

一、城镇土地使用税税负控制179

二、印花税的税负控制181

三、房产税的税负控制183

四、车船税的税负控制185

五、契税的税负控制187

第七章 房地产企业“营改增”后增值税专用发票的管理191

第一节 增值税专用发票管理要求193

一、增值税发票相关管理规定193

二、纳税辅导期增值税一般纳税人使用专用发票197

三、增值税专用发票的认证199

四、代开增值税专用发票199

第二节 增值税专用发票管理制度及参考范本200

一、如何制定增值税专用发票管理制度201

二、增值税专用发票管理制度参考范本202

第八章 房地产企业“营改增”后供应商和合同的管理205

第一节 供应商管理207

一、建安企业“营改增”政策简介207

二、重新整合供应商208

三、制定供应商管理制度212

第二节 合同管理216

一、合同管理制度设计216

二、“营改增”企业合同管理中涉及的税务问题220

三、制定合同管理制度222

第九章 房地产企业“营改增”后的税务筹划233

第一节 税务筹划235

一、税务筹划需要掌握的要点235

二、税务筹划的特点235

三、税务筹划的可行性237

四、税务筹划的目标238

五、税务筹划的基本原则239

六、税务筹划的基本步骤240

第二节 增值税的税务筹划240

一、销项税额的筹划241

二、进项税额的筹划242

三、增值税筹划需要注意的几个问题245

四、“营改增”后税务筹划新思路246

第三节 企业所得税的纳税筹划248

一、房地产企业所得税的十个筹划点248

二、利息支出的税务筹划253

三、转让定价避税法254

第四节 土地增值税的纳税筹划258

一、土地增值税筹划的可行性258

二、土地增值税税务筹划常用的方法259

三、土地增值税税务筹划案例263

四、土地增值税筹划需要注意的问题273

第五节 其他税种的税务筹划274

一、印花税的税务筹划274

二、契税的税务筹划277

三、城镇土地使用税税务筹划279

四、房产税的税务筹划280

五、工资薪金的个人所得税税务筹划283

第十章 正确应对税务稽查287

第一节 税务稽查概述289

一、税务稽查的流程289

二、税务稽查的原则298

第二节 怎样面对税务稽查300

一、避免被列为税务稽查的对象300

二、撰写税务申诉报告的技巧301

附录 房地产企业“营改增”后常用的税收法规304

附录A 营业税改征增值税试点实施办法304

附录B 营业税改征增值税试点有关事项的规定324